Brak danych od spółdzielni a świadectwo energetyczne

Artykuł wyjaśnia, jak uzyskać świadectwo charakterystyki energetycznej mieszkania w sytuacji braku pełnej dokumentacji technicznej budynku. Opisuje obowiązki zarządcy dotyczące udostępniania dokumentów, możliwości wykonania inwentaryzacji technicznej przez audytora oraz konsekwencje prawne związane z brakiem przekazania świadectwa przy sprzedaży lub wynajmie lokalu.

W procesie sprzedaży lub wynajmu lokalu, uzyskanie świadectwa charakterystyki energetycznej jest ustawowym obowiązkiem właściciela. Częstym wyzwaniem, z którym mierzą się właściciele mieszkań w budynkach wielorodzinnych, jest utrudniony dostęp do pełnej dokumentacji technicznej budynku, która znajduje się w zasobach spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Sytuacja ta nie zwalnia jednak z ustawowego obowiązku posiadania dokumentu. Istnieją ściśle określone procedury prawne, które pozwalają na rzetelne przygotowanie świadectwa nawet w warunkach ograniczonego dostępu do archiwów zarządcy.

Obowiązek udostępnienia dokumentacji przez zarządcę

Przepisy ustawy wprost dopuszczają możliwość wystąpienia przez właściciela lokalu do właściciela lub zarządcy budynku o nieodpłatne udostępnienie dokumentów niezbędnych do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej. Zarządca jest ustawowo zobligowany do nieodpłatnego przekazania kopii lub wydruku tych dokumentów w terminie nie dłuższym niż 14 dni od dnia złożenia wniosku.

Jeśli świadectwo dla całego budynku nie zostało jeszcze sporządzone, audytor może opracować dokument dla części budynku (lokalu) na podstawie dokumentacji technicznej. Do dokumentów, o które można wnioskować, należą w szczególności:

• projekt budowlany,
• dokumentacja powykonawcza,
• projekt techniczny,
• książka obiektu budowlanego,
• sprawozdanie z kontroli systemu ogrzewania lub klimatyzacji,
• protokół z okresowej kontroli.

Wykres przedstawia poziom dostępności dokumentacji technicznej niezbędnej do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej dla lokalu znajdującego się w budynku wielorodzinnym. Analiza pokazuje, że większość podstawowych dokumentów technicznych znajduje się zwykle w zasobach spółdzielni mieszkaniowych lub wspólnot i powinna zostać udostępniona właścicielowi lokalu na jego wniosek. Najwyższą dostępnością charakteryzuje się projekt budowlany oraz książka obiektu budowlanego. Są to dokumenty podstawowe dla funkcjonowania budynku i stanowią najważniejsze źródło danych dotyczących geometrii obiektu, materiałów konstrukcyjnych oraz historii eksploatacyjnej nieruchomości. Wysoką dostępność posiada również dokumentacja powykonawcza oraz projekt techniczny, które pozwalają audytorowi określić parametry instalacji grzewczych, wentylacyjnych i systemów przygotowania ciepłej wody użytkowej. To właśnie te dokumenty mają największy wpływ na możliwość szybkiego i rzetelnego przygotowania świadectwa energetycznego. Znacznie trudniej dostępne okazują się deklaracje dotyczące źródeł ciepła oraz szczegółowe dane eksploatacyjne dotyczące poszczególnych lokali. W praktyce wiele starszych budynków posiada niepełną dokumentację techniczną lub część danych nie była aktualizowana przez wiele lat. Najniższą dostępność posiada inwentaryzacja techniczna, ponieważ najczęściej wykonywana jest dopiero wtedy, gdy brakuje kompletnej dokumentacji budynku. W takiej sytuacji audytor musi samodzielnie przeprowadzić pomiary i ocenę parametrów technicznych obiektu w warunkach rzeczywistych. Wykres pokazuje również istotną rolę zarządcy budynku w całym procesie sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej. Przepisy nakładają obowiązek nieodpłatnego udostępnienia dokumentacji w terminie do 14 dni od momentu złożenia wniosku przez właściciela lokalu. Dzięki temu możliwe jest przygotowanie świadectwa nawet w sytuacji ograniczonego dostępu do dokumentacji technicznej nieruchomości.

Metodyka sporządzania świadectwa przy braku pełnych danych

W przypadku, gdy zarządca nie dysponuje kompletem dokumentacji, audytor ma możliwość przygotowania świadectwa w oparciu o inwentaryzację techniczno-budowlaną. Osoba uprawniona do sporządzenia dokumentu, wpisana do centralnego rejestru, analizuje parametry techniczne konstrukcji, instalacji oraz źródła ciepła zasilającego lokal.

Istotne dane, które audytor bierze pod uwagę przy braku pełnej dokumentacji, obejmują:

• geometrię budynku oraz powierzchnię użytkową,
• sposób użytkowania oraz podział na strefy,
• parametry techniczne materiałów budowlanych oraz rodzaj ocieplenia,
• systemy ogrzewania, przygotowania ciepłej wody użytkowej i wentylacji.

Tabela 1. Dokumentacja niezbędna do audytu

Tabela 2. Obowiązki informacyjne w transakcjach

Odpowiedzialność prawna i wymogi formalne

Świadectwo charakterystyki energetycznej musi zostać sporządzone przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia, wpisaną do wykazu prowadzonego przez ministra właściwego do spraw budownictwa. Co istotne, osoba sporządzająca świadectwo składa oświadczenie, że dokument został wygenerowany z centralnego rejestru, pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń.

Właściciel nieruchomości, który nie przekaże nabywcy lub najemcy świadectwa charakterystyki energetycznej, naraża się na karę grzywny. Nabywca lub najemca nie mogą w żadnym przypadku zrzec się prawa do otrzymania świadectwa, jego kopii albo wydruku. Z tego względu, w przypadku braku współpracy ze strony zarządcy, warto korzystać z ustawowej ścieżki wnioskowania o dokumentację techniczną, co pozwala na sprawne i zgodne z prawem dopełnienie obowiązków przed zawarciem umowy.