Mieszkanie z zasobów gminy a świadectwo energetyczne

Artykuł wyjaśnia obowiązki gminy związane z przekazywaniem świadectwa charakterystyki energetycznej przy najmie lokali komunalnych i socjalnych. Opisuje, kiedy dokument jest wymagany, jakie wyjątki przewidują przepisy oraz w jakiej formie świadectwo powinno zostać przekazane najemcy przy podpisywaniu umowy najmu.

Właściciele nieruchomości oraz zarządcy, w tym również podmioty publiczne dysponujące zasobami komunalnymi, są zobowiązani do przestrzegania przepisów ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Dotyczy to w szczególności procedur związanych z wynajmem lokali mieszkalnych. Zasady te są jasne i mają na celu zapewnienie najemcom pełnej wiedzy o standardzie energetycznym zajmowanego lokalu, co bezpośrednio przekłada się na możliwość szacowania kosztów eksploatacyjnych.

Obowiązki wynajmującego w sektorze komunalnym

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, obowiązek sporządzenia charakterystyki energetycznej części budynku, jaką jest lokal mieszkalny stanowiący przedmiot najmu, dotyczy wszystkich wynajmujących, bez względu na formę własności. Zasada ta obejmuje również lokale mieszkalne, których właścicielem jest gmina, w tym także mieszkania socjalne.

W praktyce oznacza to, że gmina jako wynajmujący jest zobowiązana zapewnić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla danego lokalu mieszkalnego, jeżeli dla tego lokalu takie świadectwo nie zostało jeszcze wystawione. Dokument ten musi zostać przekazany najemcy w odpowiedniej formie przy zawarciu umowy najmu.

Przekazywanie dokumentacji w najmie lokali użytkowych

Obowiązek przekazania kopii świadectwa charakterystyki energetycznej dotyczy nie tylko mieszkań, ale także lokali użytkowych będących własnością gminy, chyba że lokal użytkowy mieści się w budynku, który został ustawowo wyłączony z tego obowiązku.

Do budynków wyłączonych, dla których nie trzeba sporządzać świadectwa, należą w szczególności:

• budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,
• budynki używane jako miejsce kultu i do działalności religijnej,
• budynki przemysłowe lub gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego,
• budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m².

Wykres przedstawia zakres obowiązków związanych ze świadectwem charakterystyki energetycznej w przypadku lokali należących do zasobów gminnych. Analiza pokazuje, że obowiązek przekazania świadectwa energetycznego dotyczy praktycznie wszystkich standardowych umów najmu lokali mieszkalnych oraz użytkowych znajdujących się w zasobach komunalnych. Najwyższy poziom obowiązku widoczny jest przy najmie lokali mieszkalnych oraz socjalnych. Gmina, jako wynajmujący, ma identyczne obowiązki jak właściciele prywatni i musi zapewnić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla lokalu przeznaczonego do wynajmu. Dokument powinien zostać przekazany najemcy przy podpisywaniu umowy w formie papierowej lub jako wydruk wersji elektronicznej. Bardzo wysoki poziom obowiązku dotyczy również lokali użytkowych należących do gminy. W praktyce oznacza to, że wynajem lokalu handlowego, usługowego lub biurowego w standardowym budynku komunalnym również wymaga przekazania świadectwa energetycznego najemcy. Znacznie niższy poziom obowiązku dotyczy budynków ustawowo wyłączonych z certyfikacji energetycznej. Dotyczy to przede wszystkim budynków zabytkowych, które podlegają ochronie konserwatorskiej. W takich przypadkach przepisy przewidują wyjątek od obowiązku sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej. Najniższy poziom obowiązku występuje w przypadku niewielkich budynków wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m². Obiekty tego typu zostały ustawowo wyłączone z obowiązku certyfikacji energetycznej, dlatego wynajmujący nie musi przekazywać najemcy świadectwa. Wykres podkreśla również ważny aspekt prawny: najemca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa energetycznego. Oznacza to, że obowiązek przekazania dokumentu istnieje niezależnie od woli stron umowy i stanowi element ustawowej ochrony najemcy poprzez zapewnienie dostępu do informacji o przewidywanych kosztach eksploatacyjnych lokalu. Analiza pokazuje także, że przepisy dotyczące świadectw energetycznych mają charakter powszechny i obejmują zarówno sektor prywatny, jak i publiczny. Gminy jako właściciele lokali komunalnych są zobowiązane do zachowania takich samych standardów informacyjnych jak pozostali uczestnicy rynku nieruchomości.

Zasady przekazywania dokumentów

Wynajmujący przekazuje najemcy kopię świadectwa charakterystyki energetycznej w momencie zawierania umowy najmu. Dokument ten może zostać przekazany w dwóch dopuszczalnych formach:

• w postaci papierowej – jako kopia świadectwa przekazanego w tej postaci,
• w postaci wydruku świadectwa – jeśli zostało ono sporządzone i przekazane w postaci elektronicznej.

Tabela 1. Obowiązki wynajmującego w segmencie lokali gminnych

Najemca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa, jego kopii albo wydruku. Warto pamiętać, że obowiązek przekazania najemcy kopii dokumentu zaistnieje w momencie sporządzania nowej umowy najmu. Jeśli lokal jest wynajmowany od dłuższego czasu na podstawie umowy zawartej przed 28 kwietnia 2023 r., obowiązek ten powstanie dopiero przy podpisywaniu nowej umowy po rozwiązaniu aktualnej.

Podsumowując, gmina jako wynajmujący ma takie same obowiązki w zakresie certyfikacji energetycznej jak podmioty prywatne. Zapewnienie najemcy dostępu do informacji zawartych w świadectwie jest elementem transparentności, która ma budować świadomość społeczną w zakresie oszczędności energii i kosztów eksploatacyjnych budynków.