Opinia prawna o oględzinach przy świadectwie energetycznym

W poniższym artykule wyjaśniamy, czy oględziny są konieczne do sporządzenia rzetelnego świadectwa energetycznego? Zapraszamy do czytania.

Jednym z najczęściej zadawanych pytań dotyczących świadectw charakterystyki energetycznej jest kwestia konieczności przeprowadzania oględzin nieruchomości przez osobę wykonującą świadectwo. W praktyce rynkowej zdarza się, że właściciele nieruchomości obawiają się, iż świadectwo sporządzone bez osobistej wizyty eksperta będzie nieważne lub obarczone wadami prawnymi. Aby rozwiać te wątpliwości, należy dokładnie przeanalizować obowiązujące przepisy.

Kiedy wymagane jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Aktem prawnym regulującym obowiązek sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej jest ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków. Zgodnie z jej art. 3 ust. 1, obowiązek zapewnienia świadectwa spoczywa na właścicielu lub zarządcy budynku, osobie posiadającej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bądź lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Obowiązek ten powstaje, gdy:

Obowiązek świadectwa energetycznego w świetle przepisów

Stan prawny a obowiązek oględzin nieruchomości

Podstawowym aktem regulującym zasady sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej jest ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków oraz Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 27 lutego 2015 r. w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku.

Aktualne przepisy wskazują dwie możliwe metody sporządzania świadectwa:

Żadna z tych metod nie narzuca jednak obowiązku dokonania osobistej wizyty eksperta w nieruchomości.

Co mówią przepisy?

Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków wyraźnie wskazuje dokumenty oraz dane, które mogą służyć do sporządzenia świadectwa:

Dane do świadectwa energetycznego

Ustawodawca wyraźnie stwierdza, że parametry techniczne można ustalać na podstawie dokumentacji technicznej dostarczonej przez właściciela nieruchomości. Tym samym oględziny budynku nie są obowiązkowym elementem procedury sporządzania świadectwa.

Obowiązki osoby sporządzającej świadectwo energetyczne według ustawy

Zgodnie z art. 20 ustawy z 29 sierpnia 2014 r., osoba sporządzająca świadectwo ma szereg obowiązków formalnych, takich jak:

• przechowywanie świadectwa przez 10 lat,
• zawarcie ubezpieczenia OC,
• przechowywanie dokumentacji, na podstawie której przygotowano świadectwo.

Co istotne, w całym artykule 20 nie pojawia się jakakolwiek wzmianka o obowiązku przeprowadzenia oględzin nieruchomości. Ustawodawca pozostawił osobie sporządzającej dokument pełną swobodę w doborze sposobu pozyskiwania danych — pod warunkiem, że są one rzetelne i udokumentowane.

Metodyka sporządzania świadectw – co mówi rozporządzenie?

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 27 lutego 2015 r. określa szczegółową metodologię sporządzania świadectw. Wskazuje ono dwa tryby:

• metodę obliczeniową (standardowe użytkowanie),
• metodę zużyciową (na podstawie realnego zużycia energii).

Rozporządzenie nie zawiera żadnych zapisów o obowiązkowej wizycie w nieruchomości. Wręcz przeciwnie — uznaje ono wyłącznie dane liczbowe i wzory matematyczne jako podstawę do obliczeń. Nie ma tu miejsca na dowolność ani dodatkowe elementy, takie jak fizyczne oględziny.

Czy zdjęcia nieruchomości do świadectwa muszą być wykonane przez eksperta?

W załącznikach do wzorów świadectw znajduje się rubryka przewidująca zdjęcia nieruchomości. Niemniej jednak ani ustawa, ani rozporządzenie nie precyzują, kto ma te zdjęcia wykonać. Oznacza to, że dokumentację fotograficzną może dostarczyć sam właściciel nieruchomości, bez udziału eksperta.

Skutki braku oględzin nieruchomości

Właściciele nieruchomości często obawiają się, że brak osobistej wizyty eksperta może skutkować wadliwością lub nieważnością dokumentu. Analiza prawna jasno wskazuje, że brak oględzin nie wpływa na ważność świadectwa energetycznego. Istotne jest jednak, aby dokumenty użyte do sporządzenia świadectwa były wiarygodne, a sam dokument zgodny ze stanem faktycznym budynku.

Ważne jest też, aby osoba sporządzająca świadectwo posiadała odpowiednie kwalifikacje oraz była wpisana do rejestru osób uprawnionych.

Sankcje i odpowiedzialność za nieprawidłowe świadectwo

Prawo przewiduje szereg konsekwencji w przypadku nieprawidłowego sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej. Ekspert wykonujący taki dokument musi działać zgodnie z obowiązującymi przepisami i na podstawie rzetelnych danych. W przeciwnym razie może zostać pociągnięty do odpowiedzialności dyscyplinarnej, finansowej lub administracyjnej. Tabela poniżej przedstawia wybrane przypadki naruszeń oraz odpowiadające im sankcje:

Sankcje za naruszenia audytorów energetycznych

Dodatkowo, zgodnie z art. 41 ustawy, odpowiedzialność może dotyczyć również sytuacji takich jak sporządzenie dokumentu bez wpisu do wykazu uprawnionych, nieprzekazanie świadectwa nabywcy przy sprzedaży nieruchomości czy posługiwanie się dokumentacją niezgodną ze stanem faktycznym. Ustawodawca zapewnia tym samym skuteczny mechanizm nadzoru nad jakością świadectw oraz dyscyplinuje wykonawców do przestrzegania norm i przepisów

Kontrola świadectw energetycznych 

Artykuł 36 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków wskazuje, że Minister właściwy ds. budownictwa ma uprawnienie do weryfikacji świadectw oraz protokołów kontroli systemów ogrzewania i klimatyzacji. Weryfikacja odbywa się za pomocą systemu teleinformatycznego — Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków — i dotyczy zgodności dokumentów z przepisami techniczno-budowlanymi oraz wiedzą techniczną.

Kontrola może zostać wszczęta:

• z urzędu, lub
• na wniosek właściciela, zarządcy, osoby zlecającej wykonanie świadectwa, nabywcy nieruchomości lub użytkownika budynku.

W kontekście oględzin istotne jest, że brak wizyty w nieruchomości — jeśli dane zawarte w świadectwie zostały pozyskane z rzetelnej dokumentacji — nie stanowi sam w sobie podstawy do uznania świadectwa za wadliwe. Niemniej jednak, jeśli w toku weryfikacji okaże się, że dane zawarte w świadectwie są niezgodne ze stanem faktycznym, może to prowadzić do poważnych konsekwencji dla osoby sporządzającej dokument — niezależnie od tego, czy dokonano oględzin, czy nie.

W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, minister może wydać decyzję administracyjną o wykreśleniu osoby uprawnionej z rejestru. Dotyczy to m.in. sytuacji:

• utraty zdolności do czynności prawnych,
• naruszenia zakazu określonego w art. 16 ustawy,
• skazania za przestępstwo określone w art. 17 pkt 2,
• rażących błędów w świadectwie,
• sporządzenia dokumentu niezgodnie z metodologią i przekazania go jako ważne świadectwo.

Dzięki tym przepisom ustawodawca zapewnia realny nadzór nad jakością świadectw i odpowiedzialność dyscyplinarną osób je wykonujących. Brak oględzin nie stanowi podstawy do sankcji, o ile pozyskane dane są zgodne z rzeczywistym stanem nieruchomości.

Kiedy warto zdecydować się na oględziny?

Chociaż prawo nie wymaga oględzin, mogą one być pomocne w sytuacjach, gdy dokumentacja techniczna jest niekompletna, wątpliwa lub przestarzała. Osobista wizja lokalna może rozwiać wątpliwości i zapewnić większą pewność, że parametry energetyczne nieruchomości zostały określone prawidłowo. Jest to szczególnie ważne przy starszych budynkach, gdzie dokumentacja może nie odpowiadać obecnemu stanowi technicznemu.

Dlaczego warto zlecić sporządzenie świadectwa energetycznego Audytowo?

Nasza firma, Audytowo, zapewnia profesjonalne i rzetelne podejście do sporządzania świadectw energetycznych. Nasi eksperci posiadają odpowiednie uprawnienia, a także długoletnie doświadczenie na rynku nieruchomości. Każde zlecenie traktujemy indywidualnie, wybierając metodę najlepiej odpowiadającą specyfice nieruchomości oraz oczekiwaniom klienta.

Decydując się na współpracę z nami, zyskujesz:

• Pewność zgodności dokumentacji z obowiązującymi przepisami.
• Oszczędność czasu – dzięki możliwości sporządzenia świadectwa bez obligatoryjnych oględzin.
• Bezpieczeństwo prawne – nasi specjaliści dbają o najwyższą jakość świadectw energetycznych.

Audytowo to sprawdzony partner w zakresie świadectw charakterystyki energetycznej. Skontaktuj się z nami i przekonaj się, jak proste może być uzyskanie profesjonalnego świadectwa energetycznego dla Twojej nieruchomości.